还建项目视同销售收入的价格如何确定

   基本情况：

      某房地产企业开发的项目中，包括商业、写字楼、住宅、车位等业态，其中住宅包括商品房、自住型商品房、经适房三个类型。该项目自住型商品房和经适房在招标文件中确认为还建项目，单价已经由政府确定，不得更改。在进行该项目的完工清算时，还建用房的销售收入应做视同销售收入处理，同时，将此金额确认为项目拆迁补偿费计入开发成本。

      问题：

      如何确定还建项目视同销售收入的价格?

      政策依据：

      1.《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条明确，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

      2.《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

      3.北京市五部门《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510号）第三条规定，自住型商品住房销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

      事务所意见：

      根据文件规定，按自住型商品单价22000元除以0.7得出31500元/平方米的单价来确认视同销售单价。

      企业意见：

      如果按经适房或自住型商品政府规定的单价，作为视同销售单价太低，企业认为不合理；如果按商品房单价，则由于户型、建造标准和经适房不一样，也不合理，所以，企业最终同意事务所意见。

      建议：

      以实物方式进行补偿的情况下，销售收入的确定应以拆迁时点的价格进行调整。按照建委文件“自住型商品房销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房低30%左右的水平确定”进行调整。